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老屋翻新溫馨提醒

June 16, 2017

老屋翻新:
提醒費用要花在“對的工程”上,才能徹底斬除老屋常見的問題,以建築結構(鋼筋混凝土)來講基本上壽命是50年,建築設備的管路(水管、電管、電線)等壽命是約20~30年。所以老屋翻新主要以結構補強(50年以上老屋或有必要)、水電重配、防水抓漏、更換對外窗等基礎工程應列為最優先,再來才是考慮室內建材裝修設計,否則可能發生才裝修沒幾年,漏水壁癌等房子結構性的狀況便浮現,再來打掉重作就白忙一場。可建議不妨以15年作為分水嶺, 15年以內的房子,除非有明顯問題,基礎工程不用動太多,除了新舖地板、天花板以及牆面重新粉刷,至多再更新廚房衛浴設備磁磚等,就能使舊屋煥然一新。但若是15年以上屋子,就要注意看不見的基礎工程,尤其屋齡超過30年以上的,水管電管電線電箱等及瓦斯管線等已經瀕臨使用期限,最好全部更新,避免老舊電路電力負荷問題或短路問題導致電線走火、或水管生鏽堵塞或破裂造成低水量或甚至漏水等等。

 

老屋翻新重點問題:
[重點1.強調基礎工程]
老屋的問題多,花錢裝修就必須花在刀口上,結構補強、水電重配、防水抓漏、更換對外窗等基礎工程應列為最優先,避免日後維修,強化房子體質。
[重點2.降低泥作工程]
裝修只要動到泥作砌磚等花費自然就大,比如打一面牆就會衍生地磚修補、瓷磚修補、油漆修補、天花木工修補、水電位移等工程,可謂牽一發而動全身。
[重點3.優先解決漏水問題]
漏水分為三大類,給水管漏水、一般漏水、外牆及屋頂漏水等。
給水管漏水:
有壓力給水漏水是最緊急也最嚴重的,需要找出漏水點如果是在牆壁內其實是會非常困難的。通常容易為老舊熱水給水管漏水,因為30年前的房子多為鑄鐵管牙接方式,期鑄鐵使用年限也岔不多為20~30年,建議可以從這邊著手,可更新為不銹鋼304壓接明管披覆保溫材是一個對策。
一般漏水:
可以分為排管路破損、接頭處漏水、冷氣排水、冷氣冷媒管滴水、浴室防水層失效等,這種漏水的特性就是要有使用水(或冷氣)的前提下才會產生,所以要交叉分別試水找出最有可能的位置做處理,雖非立即性的,但其實會是最難找的,通常很高的機率是在排水孔處泥作及防水沒處理好。
外牆及屋頂:
鐵皮屋或遮陽棚漏水通常為螺栓處或接合處矽利康老化,可以剷掉重打或者全面鋪設防水毯,如果是RC頂樓板或者外牆,則建議全面剷除磁磚見底後重新1:2水泥砂漿泥作粉光後上防水塗佈層*2後在上磁磚,其實磁磚加上水泥漿填縫也是一個很好的防水層,另外窗台防水工程,如須換鋁窗則應於鋁窗安裝前後,各做一次防水、確實水泥漿崁縫、鋁擠型製作複雜水路、,才能增加保障。
[重點4.避免給排水大幅移動]
設計裝修最基本的是避免衛浴及廚房的大幅度移位,會造成離管道間過遠,除了泥作及水電工程的費用增加外,其排水管線通常因洩水坡度所以地坪需要墊高,且只要施工稍不注意,日後皆可能會造成漏水。
[重點5.不可拆除或洗樑柱等結構]
梁、柱及承重牆為建物的骨架,支撐所有的重量,基於安全上的考量及法規的約束,是不得任意破壞的,如果需要動到結構體部分,必須經由建築師或結構技師計算及審查並補強才可以,特別是許多室內裝修業界常常認為鑽樑洗洞是很正常的一件事情,其實萬萬不可。
[重點6.配電箱總電量要配足]
現在的家電用品比起20年前越來越多樣,冷氣增加多台、廚房加烤箱、洗碗機、瓦斯爐改用電磁爐、熱水器改電熱水爐、陽台增加烘衣機等,電量大為增加,一次側及二次側之主電源線建議重新配置為22mm線徑(對應75A的無熔絲開關),每一專用迴路的用電分配也須計算並建議用2mm線徑(並搭配無熔絲開關),整體建議更換大電及電箱並增加無熔絲開關數。
[重點7.所有線路均需配管]
線路需要配管 如電線、電話線、電視訊號線,配管的好處在於可避免老鼠或其它動物咬壞電線,且可避免電波的互相干擾甚至短路,而日後重新抽換或加線時,也有管路可尋。
[重點8.排水及給水另外接新管]
一般屋齡超過20年的舊屋,冷熱給水管建議全部更新,避免水管老化而造成嚴重的壓力給水漏水,波及鄰居。而供整棟使用的排水管,常會因為一戶堵塞排水,使得其上層排水不良而逆流淹水,重新配管時最好另接新管至排水處,並將舊管封住不再使用,如此就不用煩心排水口倒流的情形發生。
[重點9.木作防蟲處理]
木作最好使用經過防蟲處理的角料,一般的角料都有防腐處理,卻未必有防蟲處理,最好指定廠商使用經過防蟲處理的角料或者木地板,可以減低遭蟲蛀蝕的機率,惟防蟲處理過程仍然需要注意是否為健康建材。
[重點10.拆除磁磚一律打除粉刷層]
瓷磚拆除後都會留有一層原來的水泥沙稱為粉刷層,接下來才是磚塊或鋼筋混凝土層。雖拆除見底會增加拆除費及泥做費,但預算許可建議一併拆除見底,因舊有的粉刷層不見得堅固密實,如此可以減少日後磁磚剝落或捧共的機會,而且重新打底也可以增加防水能力。
[重點11.現成家具代替木作]
裝修預算占最大的通常為木做,木作單位人力成本高,工時長,面裝修材也可以很昂貴,且若木皮使用的黏著劑通常為強力膠,所以除非要創造更多的收納空間或者完成複雜的設計,否則是可建議用現成的家具或者系統櫃來代替,可以節省不少預算。
[重點12.地板以耐磨材質為主]
原有地板若能不拆除則可不拆除,可以省下不少費用,新鋪材質可以耐磨為主要功能考量,例如拋光石英磚、超耐磨木地板都能符合此標準,其造價也相當經濟實惠。若想使用泥作粉光地平則建議表面上透明EPOXY也是一個具有經濟及特色的作法。
[重點13.掌握裝修工序]
在舊屋裝修上,施工的順序應先[拆除]不要的部分[冷氣]先來配管,[水電]再將牆壁裡面的管線配好後砌磚牆,[鋁門窗]來架設,[泥做]砌磚牆或者崁縫或者粉光,再來配合[木作]的施工,配合[系統櫃]組裝,[油漆]倒數第二進場,最後進場的是[木地板]等,一些較容易弄髒或被破壞的部分則留在最後才作,基本上由內而外、由上而下,對於業主,在工序工班進場前都仍然可以輕易的變更設計,但若施工後要再變更勢必會追加一定的費用。

 

墨桓空間設計
設計專業、是我們與世界溝通的語言、提供細心的製圖、讓空間銳變成為您專屬場所。並謹抱持虛懷若谷、全心傾聽心聲、期待成就 [墨紙成心、桓山居成] 的大氣作品,故名墨桓。

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